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PIANO PARTICOLAREGGIATO COMPRENSORIO CENTOCELLE
SUBCOMPRENSORIO QUADRARO
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL PIANO
Art. 1 - Campo di applicazione della normativa
La presente normativa riguarda il Piano Particolareggiato per 1'attuazione del sub-comprensorio Quadraro, parte del Comprensorio con destinazione I del P.R.G. vigente. localizzato nel settore orientale della citta e denominato Centocelle.
Detta normativa si applica all'interno del perimetro indicato nell'elab. 6a e integra le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente per la zona I, cosi come modificate dalla Deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 2637 del 1989.
Art. 2 - Elementi costitutivi
Sono elementi costitutivi del Piano Particolareggiato gli elaborati di seguito elencati:
Elab. 1a Stralcio del P.R.G. vigente rapp. 1:10.000
Elab. 1b Stralcio deile N.T.A. di P.R.G.
Elab. 2a Consistenza urbanistica ed edilizia: stato attuale rapp. 1 2.000
Elab. 2b1 Schede illustrative della consistenza edilizia: stato attuale
Elab. 2b2 Schede illustrative della consistenza edilizia: stato attuale
Elab. 3a Piano delle aree fabbricabili e dei comparti - Quadro d'unione base catastale rapp. 1.2.000
Elab. 3al Piano delle aree fabbricabili e dei comparti base catastale rapp. 1:1.000
Elab. 3a2 Piano delle aree fabbricabili e dei comparti base catastale rapp. 1:2.000
Elab. 3b Piano di sistemazione dell'area e indicazioni plano volumetriche base aerofotogrammetrica rapp. 1:2.000
Elab. 4 Rete i iaria e profili regolatori base aerofotogrammetrica rapp. 1:2.000
Elab. 5 Norme Tecniche di Attuazione
Elab. 6a Planimetria catastale. Perimetro del comprensorio rapp. 1:2.000
Elab. 6b Elenchi catastali delle proprietÓ da espropriare
Elab. 7 Relazione Generale lllustrativa
Elab. 8 Relazione Finanziaria
Elab. 9 Relazione geologica
Art. 3 - Elementi integrativi
Costituiscono elementi integrativi del Piano Particolareggiato gli elaborati del Progetto Direttore per 1'attuazione dei comprensori direzionali orientali approvati dal Consiglio Comunale con Deliberazione n. 75/95
Art. 4 - Standards urbanistici ed edilizi
4.1 Spazi pubblici per fabbisogni esterni
Le quantità minime di spazi pubblici necessari per soddisfare i fabbisogni delle zone omogenee di tipo B ai sensi del D.M.1444/68 esterne ai comprensori con destinazione zona I sono quelle fissate nella Tabella B dell art. 12 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente.
4.2 Spazi pubblici per fabbisogni interni
Le quantità di spazi pubblici necessari per soddisfare i fabbisogni degli insediamenti interni al sub-comprensorio Quadraro sono calcolate, detratti comunque i fabbisogni già soddisfatti, applicando i seguenti standards:
a) cubature
Ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondono mediamente 80 mc. vuoto per pieno, maggiorati di una quota pari a circa 20 mc. vuoto per pieno, per le destinazioni non specificatamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze. Tale cubatura fa riferimento ad una altezza abitabile non inferiore a m. 2.70 e non comprende i negozi.
b) cubature residenziali
Sono attribuiti 22.0 mq per abitante cosi articolati:
4.5 mq/ab. di aree per 1'istruzione;
2.0 mq/ab. di aree per attrezzature di interesse collettivo;
11.5 mq/ab. di aree per spazi verdi attrezzati;
4.0 mq./ab. di aree per parcheggi anche multipiani.
c) cubature non residenziali di pertinenza residenziale (pari al 15% della cubatura residenziale).
Sono attribuiti, detratti comunque i fabbisogni già soddisfatti, 0.4 mq per ogni mq di superficie lorda di pavimento di edifici esistenti o previsti, di aree per parcheggi.
d) cubature non residenziali
Sono attribuiti. detratti comunque i fabbisogni già soddisfatti. 0.8 mq per ogni mq di superficie lorda di pavimento di edifici esistenti o previsti. escluse le sedi viarie. cosi articolati:
0.2 mq 'mq. di verde
0.6 mq/mq. di parcheggi anche multipiani.
4.3 Parcheggi privati
I parcheggi privati di pertinenza degli edifici residenziali dovranno essere previsti nella misura minima di 1 mq ogni 10 mc costruiti fuori terra.
I parcheggi privati di pertinenza degli edifici non residenziali dovranno essere previsti nella misura minima di 1 mq ogni 7,5 mc costruiti fuori terra.
I parcheggi privati di pertinenza degli edifici non residenziali destinati ad uffici pubblici o privati dovranno essere previsti nella misura minima di 1 mq ogni 7,5 mc costruiti fuori terra.
Nei parcheggi di superficie doi ranno essere messi a dimora 1 albero ogni 50 mq di superficie utile.
Art. 5 - Mobilità
a) Linee ferroviarie
Nell'elab. n. 4 e riportato indicativamente il tracciato della linea ferroviaria passante FM13. La nuova stazione Casilina dovrà essere progettata in modo da garantire un collegamento pedonale diretto, anche meccanizzato, tra la stazione stessa e la struttura insediativa del Quadraro.
b) Linea metropolitana
Nell'elab. n. 4 e individuato 1'asse del tracciato della linea A con le relative fermate. Il Progetto di sistemazione esterna dell'attuale stazione di Porta Furba dovrà tenere conto della necessita di collegamento pedonale, con il Quartiere del Quadraro, nonché della necessita di servire la stazione con parcheggi interrati.
c) Sedi viarie
Nell'elab. n. 4 sono riportate le sezioni delle sedi viarie. le quote indicative delle strade. le piazze carrabili.
Relativamente alle piazze carrabili il progetto esecutivo di sistemazione delle stesse deve prevedere la realizzazione di mete visive (manufatti. sculture. fontane, altri elementi monumentali, alberature a forte sviluppo verticale, ecc.) poste alla intersezione degli assi viari principali.
d) Parcheggi pubblici
Nell'elaborato n. 4 sono individuati, nelle dimensioni e nel funzionamento, i parcheggi pubblici in superficie.
Detti parcheggi dovranno essere piantumati con alberature in ragione di un albero ogni 50 mq di superficie utile a parcheggio.
Le alberature da mettere a dimora dovranno essere scelte di norma tra le essenze tipiche della campagna e del paesaggio romano.
I parcheggi dovranno essere pavimentati con materiali lapidei tradizionali della citta: sampietrini, lastre di basalto, liste e cordoli di travertino.
E' ammesso anche 1'uso di asfalto steso in campi purché integrato o incorniciato da fasce dei predetti materiali lapidei. Le banchine spartitraffico dovranno essere sistemate a verde ove possibile.
e) Parcheggi pubblici multipiani.
Nell'elab. n. 4 sono stati individuati i parcheggi pubblici multipiani.
Detti parcheggi dovranno essere realizzati interrati.
Le superfici di copertura dei manufatti, da realizzarsi secondo le prescrizioni del precedente punto
d), devono essere integrate alle sistemazioni a verde circostanti secondo le indicazioni di massima riportate nell'elaborato n. 3b.
f) Percorsi, spazi e piazze pedonali.
I percorsi. gli spazi e le piazze pedonali sono individuati in forma indicativa negli elaborati n. 3b e n. 4.
In sede di progetto esecutivo potrà essere modificata la forma interna per migliorarne gli aspetti formali e funzionali.
Le pavimentazioni delle piazze e degli spazi pedonali dovranno essere realizzate in materiali lapidei tradizionali della citta di Roma sampietrini, lastre di basalto, liste e cordoli di travertino.
I percorsi pedonali ricadenti all'interno di spazi pubblici destinati a parchi urbani, a giardini ed a verde attrezzato devono avere una sezione minima di m. 3.00 in modo da consentire il facile accesso ai mezzi di soccorso, manutenzione e sicurezza.
Tali percorsi dovranno essere realizzati in materiali naturali e non dovranno avere né marciapiedi, né rilevati continui, che costituiscano barriera con gli spazi verdi adiacenti.
g) Passaggi pedonali
Tali passaggi pedonali. indviduati nell'elab. n. 3b. indicano la esigenza di collegamenti tra il futuro Parco di Centocelle il quartiere del Quadraro.
h) Piste ciclabili
Il percorso ciclabile individuato negli elab. n. a. 3b e n. 4 si sviluppa prevalentemente nelle aree destinate a verde pubblico e collega il Parco di Centocelle con il Parco degli Acquedotti.
Tale percorso dovrà avere una larghezza massima di m. 4.00.
Lungo tale percorso dovranno essere previsti spazi sosta per le biciclette e gli arredi stradali necessari per la fruizione (attrezzature per la sosta, fontane, cestini portarifiuti, illuminazione. ecc.).
I tracciati della pista ciclabile e del passaggio pedonale all'interno del Parco di Centocelle sono suscettibili di riposizionamento in relazione alle prescrizioni che saranno fornite dalla Soprintendenza Archeologica a tutela dei resti emergenti.
Art. 6 - Destinazioni d'uso delle aree
Le aree interne al comprensorio I sono articolate. nell'elab. n. 3a relativo al piano delle aree fabbricabili e dei comparti in:
a) aree pubbliche destinate a sedi per la mobilita;
b) aree pubbliche per attrezzature di servizio di interesse urbano;
c) aree pubbliche per attrezzature di servizio di interesse locale;
d) aree pubbliche destinate a verde di interesse locale;
e) aree per attrezzature di servizi privati;
f) aree destinate a verde di uso privato;
g) comparti misti di trasformazione urbanistica ed edilizia:
h) comparti residenziali di ristrutturazione urbanistica ed edilizia;
i) comparti residenziali di completamento del tessuto edilizio;
1) comparti e lotti residenziali di conservazione del tessuto edilizio;
m) fabbricati esistenti da conservare
a) aree pubbliche destinare a sedi per la mobilità
Tali aree comprendono:
- Linee ferroviarie
- Linee metropolitane
- Sedi viarie
- Parcheggi pubblici di superficie e interrati
- Piste ciclabili
- Piazze carrabili
- Piazze e spazi pedonali
- Percorsi pedonali
- Spazi verdi di arredo stradale
b) Aree pubbliche per attrezzature di servizio di interesse urbano
Tali aree comprendono:
- Aree per I'istruzione superiore
- Aree per attrezzature tecnologiche
nella tab. 2 sono riportati i dati analitici per ciascun tipo di attrezzatura.
c) Aree pubbliche per attrezzature di servizio di interesse locale
Tali aree comprendono:
- Aree per attrezzature scolastiche dell'obbligo
- Aree per attrezzature sanitarie
- Aree per attrezzature religiose
- Aree per attrezzature culturali. sociali e assistenziali
- Aree per attrezzature amministrative
Nell'area contrassegnata con il numero 6 nell'elab. 3a1, di proprietà del Vicariato di Roma, destinata ad attrezzature sociali sono consentite tutte le destinazioni di servizio e di supporto anche ricreative e sportive necessarie al pieno e completo svolgimento di dette attività sociali.
Nella tab. 2 sono riportati i dati analitici per ciascun tipo di attrezzature.
L'indice fondiario max consentito e di 2 mc/mq.
d) Aree pubbliche destinate a verde di interesse locale
Tali aree riguardano una porzione del parco urbano di Centocelle in prossimità della Via Casilina dove è possibile sistemare attrezzature ricreative e sportive. Per questa area, indicata con il numero 13 nell'elaborato 3a2 il piano esecutivo di sistemazione resta subordinato al progetto unitario per 1'intero Parco di Centocelle che dovrà stabilire fra l'altro le modalità di ripristino e di valorizzazione dei beni storici, vegetazionali e paesistici esistenti.
Le altre aree indicate con i numeri da 1 a 12 nell'elaborato 3a1 comprendono i giardini e gli spazi verdi attrezzati per attività ricreative e sportive non agonistiche.
e) Aree per attrezzature di servizio privati
Tali aree riguardano impianti di attrezzature di servizi privati già esistenti.
Si tratta dell'Istituto scolastico inferiore e superiore Cavanis e di una scuola materna.
In queste aree è prevista la conservazione dei volumi esistenti e delle destinazioni d'uso in atto.
f) Aree destinate a verde di uso privato
Per quest'area e prevista la conservazione dei volumi esistenti e delle destinazioni d'uso in atto. Non e consentita demolizione e ricostruzione.
g) Comparti misti di trasformazione urbanistica ed edilizia.
Tali comparti denominati con la lettere M nell'elaborato 3al comprendono aree strategiche per la riqualificazione del quartiere nelle quali e previsto un mix di funzioni comprendenti oltre quella residenziale le seguenti:
- uffici:
- uffici privati;
- esercizi commerciali;
- attività amministrative di servizio:
- attrezzature culturali e per il culto;
- residenze speciali;
- parcheggi interrati;
- attività artigianali non moleste.
Per tali comparti, che dovranno essere oggetto di progettazione unitaria, e prevista la riorganizzazione del tessuto edilizio attraverso la dotazione di spazi pubblici e parcheggi, nonché la demolizione dei manufatti precari e fatiscenti.
Il progetto unitario potrà consentire la demolizione degli edifici esistenti e la realizzazione di nuove cubature nel rispetto delle prescrizioni e degli indici fondiari massimi stabiliti nella tab. 4, e delle altezze e delle direzioni prevalenti delle tessiture prescritte nell'elaborato 3b.
Fino alla approvazione del progetto unitario e consentito il mantenimento delle destinazioni d'uso in atto.
Per questi comparti e preivista 1'acquisizione ai sensi dell'art. 8 della Legge 396/90.
h) Comparti residenziali di ristutturazione urbanistica ed edilizia.
Tali comparti denominati con la lettera C nell elaborato 3a1 comprendono aree caratterizzate da un tessuto edilizio non strutturato residenziale e non residenziale, anche produttivo, con presenza di manufatti precari in parte fatiscenti.
Per tali comparti, che dovranno essere oggetto di progettazione unitaria, e prevista la riorganizzazione del tessuto urbanistico attraverso il completamento della maglia viaria, la dotazione di spazi pubblici e parcheggi, la demolizione dei manufatti precari e fatiscenti.
Il progetto unitario potrà consentire la demolizione degli edifici esistenti e la realizzazione di nuove cubature nel rispetto delle prescrizioni e degli indici fondiari massimi stabiliti nella tab. 4 e delle altezze e delle direzioni prevalenti delle tessiture prescritte nell'elaborato 3b.
Le categorie di attività consentite sono le seguenti:
- abitazioni;
- uffici;
- uffici privati;
- esercizi commerciali;
- attività amministrative di servizio:
- attrezzature culturali:
- residenze speciali;
- parcheggi interrati:
- attività artigianali non moleste.
Fino alla approvazione del progetto unitario e consentito il mantenimento delle destinazioni d uso in atto.
i) Comparti residenziali di completamento del tessuto edilizio
Per tali comparti denominati B nell'elab. 3a la ristrutturazione urbanistica ed edilizia e finalizzata a consolidare la destinazione residenziale attraverso la razionalizzazione e il potenziamento della maglia viaria, di servizio ai lotti, del verde condominiale e dei parcheggi, il miglioramento della qualità della edilizia esistente, anche con la demolizione degli edifici precari, fatiscenti o tipologicamente estranei al tessuto edilizio, e la costruzione di nuova edilizia residenziale con tipologie a palazzina e a villini.
Nella tab. 4 sono riportati gli indici fondiari relativi ai lotti liberi e non asserviti agli edifici esistenti.
1) Comparti e lotti residenziali di conservazione del tessuto edilizio
Tali comparti o lotti riguardano aree a prevalente funzione residenziale già edificate e dotate delle relative infrastrutture.
Per tali comparti o lotti non sono consentiti aumenti delle cubature esistenti. E' consentito il mantenimento delle destinazioni d'uso in atto purché compatibili con le norme dei vigenti regolamenti edilizio e di igiene.
Le parti dei lotti attualmente inedificate e non asservite alle costruzioni esistenti potranno essere sistemate a verde o parcheggio anche per uso privato.
m) Fabbricati esistenti da conservare
Nell'elab. n. 3b sono individuati i fabbricati esistenti destinati alla conservazione, analiticamente illustrati negli elaborati 2a e 2b. Per essi sono ammesse tutte le opere di restauro. manutenzione ordinaria e straordinaria. E' inoltre prevista la conservazione delle destinazioni d'uso in atto purché compatibili con le norme dei vigenti regolamenti edilizio e di igiene.
Art. 7 - Indicazioni planovolumetriche
Nell'elab. 3b sono riportate le prescrizioni per la progettazione edilizia. Esse sono:
a) Ambiti di progettazione unitaria
Tale indicazione perimetra ambiti territoriali all interno dei quali 1'intervento edilizio deve essere progettato e realizzato con caratteri di unitarietà, al fine di garantire adeguati standards di qualità urbana sia sotto 1'aspetto funzionale che sotto I'aspetto formale, nel rispetto dei parametri urbanistico-edilizi attribuiti a ciascun ambito dal piano particolareggiato.
b) Altezza massima dei fabbricati
Tale indicazione stabilisce per ogni singola area o comparto 1'altezza massima attribuibile a ciascun fabbricato.
c) Direzione prevalente delle tessiture edilizie
Stabilisce 1'orientamento della nuova tipologia insediativa in relazione alla necessita di rispettare la tessitura edilizia esistente.
d) Quinte edificate
Indicano le modalità di allineamento degli edifici lungo i percorsi urbani che presentano caratteristiche di rappresentatività e riconoscibilità.
e) Emergenze puntuali
Indicano la esigenza di elementi architettonici singolari con obiettivi di qualificazione degli spazi e piazze pedonali.
Art. 8 - Tutela dell'Ambiente
Il Piano particolareggiato, approfondendo gli elementi di cui all'elab. 3a del Progetto Direttore. individua gli elementi di criticità dei sistemi ambientali e conseguentemente suggerisce i principali iter comportamentali per la tutela ambientale da assumere nelle successive fasi di progettazione esecutiva e realizzazione degli interi enti.
Tali comportamenti sono:
a) per il sistema suolo:
campagne di sondaggi preventivi per verifiche di subsidenza geologica nelle zone a rischio (cavità sotterranee);
recupero ambientale dei costoni e delle cave;
restauro e conservazione delle preesistenze vegetazionali e interventi di riforestazione urbana;
salvaguardia delle visuali;
completamento delle infrastrutture primarie a rete;
messa a dimora di alberature nelle aree a parcheggio gia esistenti nella misura minima di 2 alberi ogni quattro posti macchina;
raccolta differenziata dei rifiuti.
b) Per il sistema aria:
installazioni di stazioni per la misurazione dell'inquinamento atmosferico, acustico ed elettromagnetico;
installazioni di stazioni di monitoraggio per la misurazione della qualità dell'aria attraverso indicatori biologici;
impianti centralizzati di teleriscaldamento per la riduzione delle fonti di emissione;
installazione di dispositivi per la fluidificazione del traffico:
interramento dei cavi elettrici e delle sottostazioni elettriche;
installazioni di barriere acustiche:
delocalizzazioni di attività produttive moleste:
c) Per il sistema acqua:
eliminazione degli scarichi abusivi;
chiusura dei pozzi abusivi di prelevamento delle acque di falda;
convogliamento e recupero delle acque piovane a scopo irriguo;
creazione di bacini artificiali e zone umide per la reintroduzione di specie faunistiche protette;
d) Per il recupero del patrimonio storico-archeologico-monumentale:
campagne di scavi archeologici e integrazione delle preesistenze nella struttura insediativa;
restauro dei manufatti di interesse storico-archeologico-monumentale.;
restauro e conservazione dei manufatti di interesse architettonico tipologico e del paesaggio connesso.
Conseguentemente nell'elab. n. 3b vengono indicati i principali luoghi ed elementi per i quali, allo stato delle conoscenze, si individua la necessità di intervenire prioritariamente nell'ambito delle categorie sopradescritte.
In particolare vengono indicati:
a) Sistemazioni verdi di protezione ambientale.
Tale indicazione esprime la esigenza di realizzare barriere vegetali e sistemazioni a verde lungo la linea ferroviaria FM3.
Dette sistemazioni dovranno essere realizzate utilizzando filari alberati, cespugli o altre organizzazioni del verde.
b) Filari.
Tale indicazione esprime 1'obbligo di prevedere, nei progetti esecutivi di sistemazione delle aree e della viabilita, alberature di nuovo impianto, secondo gli allineamenti riportati nell'elab. n. 3b. Le specie da mettere a dimora dovranno essere scelte tra quelle tipiche del paesaggio e della campagna romana.
L'altezza minima delle alberature deve essere pari a m. 3.00.
c).Manufatti storici.
Si tratta dei manufatti storici più significativi anche esterni al perimetro del Comprensorio, per i quali si suggerisce il restauro architettonico e ambientale e la sistemazione delle aree circostanti di diretta pertinenza.
d) Tracciato viario antico
Riporta le indicazioni degli antichi tracciati segnalati dalla Carta dell'Agro.
e) Osservatorio ambientale
Indica la esigenza di prevedere apposite centraline per il monitoraggio dei livelli di inquinamento atmosferico. acustico ed elettromagnetico.
Art. 9 - Modalità di attuazione del Piano Particolareggiato
Il piano particolareggiato si attua in regime comprensoriale con un indice territoriale, comprensivo della cubatura gia realizzata, pari a 1.2 mc/mq di cui 1.1 mc/mq per destinazioni residenziali.
Pertanto la capacità edificatoria delle aree dichiarate di pubblica utilità in base alle previsioni del presente piano particolareggiato, ove le aree stesse vengano cedute gratuitamente al Comune di Roma dai rispettivi proprietari può formare oggetto di trasferimento sui comparti edificatori B, C ed M previsti dal piano particolareggiato stesso negli elab. 3a1 e 3a2.
Le modalità operative di tale trasferimento saranno comunque disciplinate da un apposito programma di attuazione per fasi che preveda prioritariamente, come prima fase, la rilocalizzazione anche temporanea dei residenti, proprietari o affittuari, da trasferire a seguito delle eventuali demolizioni di edifici.
A questo fine i comparti C4 e C5 fungeranno da volano con alloggi di rotazione.
Nella prima fase dovrà altresì essere prevista la rilocalizzazione delle attività produttive che si rendesse necessario trasferire.
Ritenendo quest'ultimo articolo uno dei più significativi del Piano vogliamo corredarlo di alcune considerazioni:
Nel secondo paragrafo si afferma che per le aree di pubblica utilità (e perciò soggette ad esproprio) i proprietari possono anche "cedere bonariamente" (il che significa a titolo gratuito) tali aree. In questo caso la cubatura di cui tali proprietari avevano diritto potrà essere realizzata nei comparti edificatori B (Comparti residenziali di completamento del tessuto edilizio), C (Comparti residenziali di ristrutturazione urbanistica ed edilizia) e M (Comparti misti di trasformazione urbanistica ed edilizia).
Questo significa che i proprietari delle particelle espropriate per pubblica utilità otterranno come risarcimento il diritto di edificare in altri punti del quartiere, ci chiediamo a questo punto: come può il Comune assegnare dei terreni dove fabbricare senza aver prima acquisito questi ultimi? Vuol dire forse che verranno espropriati sia i terreni di pubblica utilità sia quelli necessari alla compensazione?
Nel terzo paragrafo si afferma poi che la prima cosa da realizzare saranno gli edifici di "rotazione" (da effettuare su terreni attualmenti di proprietà privata, quindi da espropriare) per la rilocalizzazione (cioè il trasferimento) dei residenti a seguito di eventuali demolizioni di edifici, questo vuol dire forse che ci saranno demolizioni?
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