I proprietari di alcuni edifici siti nella strada privata denominata “Via Fiorita” ricevono dal Comune un’ingiunzione perché provvedano a separare la rete delle acque bianche da quella delle acque nere e a collegare quest’ultima alla fognatura pubblica.
I proprietari, perciò, decidono di costituire un consorzio con il duplice fine di realizzare le opere richieste dall’autorità comunale e di costruire anche una strada privata, oltre a quella già esistente, sfruttando parte delle aree poste nella zona retrostante degli edifici interessati.
I lavori vengono
realizzati e, trascorso un anno e mezzo, il Presidente del Consorzio convoca
un’assemblea per l’approvazione del bilancio.
Dall’assemblea,
però, sono esclusi coloro che non hanno pagato le quote nel frattempo dovute
(la traccia parla in proposito di “condomini morosi”).
Il bilancio è
approvato dall’assemblea secondo le norme in tema di associazioni.
Uno degli
esclusi, tuttavia, scrive al Presidente del Consorzio manifestando la volontà
di adire le vie legali per ottenere l’annullamento della delibera di
approvazione del bilancio sia a causa dell’esclusione di coloro che non avevano
versato le quote maturate sia a causa del mancato rispetto dei quorum previsti
dall’articolo 1136 c.c..
A fronte di questa
iniziativa il Consorzio si rivolge ad un legale per avere un parere in merito
alla legittimità del comportamento tenuto.
E’ opportuno premettere, prima della concreta analisi della fattispecie sottoposta ad esame, una breve esposizione della disciplina codicistica inerente i consorzi tra proprietari.
Il legislatore
ha previsto, all’articolo 862 c.c., la costituzione di consorzi di bonifica tra
i proprietari interessati per l’esecuzione, la manutenzione e l’esercizio delle
opere di bonifica nonché di altre opere di interesse comune a più fondi o di
interesse particolare di uno di essi. Detti consorzi sono costituiti (anche
d’ufficio) con decreto del Presidente della Repubblica e sono persone
giuridiche pubbliche, regolate da legge speciale.
All’articolo 863
c.c. sono previsti altresì i consorzi di miglioramento fondiario, che possono
essere costituiti per l’esecuzione, la manutenzione e l’esercizio delle opere
di miglioramento fondiario comuni a più fondi (fuori dai piani di bonifica).
Essi sono costituiti nelle stesse forme previste per i consorzi di bonifica ma
sono persone giuridiche private, salve le eccezioni previste dalla legge.
Ove il consorzio
sia costituito con decreto presidenziale, tutti i proprietari dei terreni
interessati sono tenuti a farne parte.
Appare evidente
ictu oculi che il consorzio de quo non può essere ricondotto alle figure
disciplinate dal legislatore agli articoli 862 e 863 c.c. Infatti, per quanto
concerne il consorzio di bonifica, manca del tutto proprio il fine precipuo di
questi enti, dal momento che gli scopi perseguiti dai proprietari degli edifici
siti nella strada denominata “Via Fiorita” sono del tutto diversi. Per quanto
concerne i consorzi di miglioramento fondiario, poi, quand’anche si
riconducesse l’attività in esame alla nozione di miglioramento fondiario, in
ogni caso la disciplina prevista dall’articolo 863 c.c. non sarebbe
applicabile, in quanto il consorzio in esame non è stato costituito nelle forme
previste dalla legge.
Ciò posto,
occorre dunque chiedersi come si possa inquadrare la fattispecie in esame. Il
caso non è infrequente: più volte la Suprema Corte si è trovata a pronunciarsi
su entità denominate consorzi, prive dei requisiti indicati dagli articoli 862
e 863 c.c. ma costituiti pur sempre da proprietari di fondi vicini interessati
alla realizzazione di una qualche opera comune. Non sempre i fini di questi
consorzi possono ricondursi strettamente al concetto di miglioramento
fondiario.
La
giurisprudenza, quando si è trovata ad affrontare questi casi, ha inquadrato la
fattispecie nell’ambito delle associazioni non riconosciute, regolate dagli
articoli 36 e seguenti c.c. (cfr. ad esempio Cass. N. 12298/92). Occorre
tuttavia osservare che questa scelta è contestata da parte della dottrina, che
ritiene preferibile (seguendo un indirizzo giurisprudenziale ormai abbandonato
da una trentina d’anni) applicare a queste entità la disciplina del condominio,
reputata più idonea a tutelare i diritti delle minoranze.
A parere dello
scrivente, dunque, anche il consorzio de quo può essere qualificato come
associazione non riconosciuta, seguendo il succitato orientamento
giurisprudenziale. La circostanza che il consorzio, regolato dall’atto costitutivo
di cui però nulla è dato conoscere allo stato, si prefigga lo scopo di
realizzare non solo le fognature ma anche una strada, abbia cioè uno scopo
forse estraneo al concetto di “miglioramento fondiario” in senso stretto, non
costituisce di per sé elemento di disturbo, come ha rilevato la giurisprudenza
succitata.
Non sono note le
modalità di realizzazione delle opere né è dato sapere se i terreni su cui
costruire la strada siano stati preventivamente trasferiti in proprietà al
consorzio medesimo. Dalla descrizione dei fatti è possibile solo evincere che,
trascorso un anno e mezzo dalla costituzione del consorzio, a lavori ultimati,
è indetta dal Presidente del Consorzio un’assemblea per l’approvazione del bilancio.
Si deve presumere che all’assemblea vengano invitati tutti e soli i consorziati
e che alcuni di essi vengano esclusi a causa del mancato pagamento delle quote
dovute. L’uso del termine “condomini morosi” lascia tuttavia una qualche
perplessità, perché potrebbe consentire di ipotizzare, al limite, un diverso
scenario in cui il consorzio sia stato costituito solo da alcuni dei
proprietari degli edifici della via e la ripartizione delle spese sia invece
stata effettuata a carico di tutti i proprietari. La circostanza denoterebbe un
comportamento certamente illegittimo, in quanto la semplice ingiunzione del
Comune non può essere considerata sufficiente a far nascere un obbligo di
costituire un consorzio né, naturalmente, è ammissibile che un contratto - come è l’atto costitutivo del consorzio –
faccia nascere obblighi in capo a terzi.
Ciò posto,
tornando all’ipotesi più probabile, si deve osservare che la mera esclusione
dei consorziati morosi dall’assemblea integra un comportamento illegittimo, a
meno che non esista una previsione statutaria che ricolleghi l’automatica
esclusione del consorziato al mancato versamento delle quote, clausola che la
giurisprudenza ha reputato ammissibile (cfr. in proposito Cass. N. 3528/77) con
riferimento all’articolo 24 c.c., relativo alle associazioni riconosciute,
applicabile analogicamente al caso di specie.
Infatti, come
già si è accennato supra, la giurisprudenza è costante nel ritenere che ai
consorzi costituiti tra proprietari di immobili si applichino le norme relative
alle associazioni non riconosciute (cfr. Cass. N. 12298/92 e 4199/84), in
quanto si ritiene che un consorzio costituisca un’entità organizzata di livello
superiore rispetto a quella che potrebbe riscontrarsi in una comunione di beni
(o, ricorrendo le ipotesi, in un condominio), implicando anche una precisa
volontà del consorziato di farne parte, mentre nel caso di comunione del bene
onori ed oneri – per così dire – sono in capo al proprietario in virtù del solo
fatto che è titolare di un diritto reale sulla res.
A parere dello
scrivente, dunque, in assenza di clausola statutaria che lo consentisse, i
consorziati morosi non potevano essere esclusi dall’Assemblea e la relativa
delibera, pertanto, è annullabile ex articolo 23 c.c. (è appena il caso di
ricordare che secondo l’interpretazione dominante la esplicita previsione
legislativa di sole cause di annullabilità in tema di associazioni riconosciute
deve essere interpretato come la volontà di convertire quelle che, secondo la
disciplina ordinaria, sarebbero cause di nullità in cause di annullabilità,
fatte salvi i casi di radicale inesistenza).
D’altro canto
non sarebbe stato neppure possibile, prima dell’approvazione del bilancio,
deliberare l’esclusione dei consorziati morosi ex articolo 24 c.c. in quanto, a
parere dello scrivente, sarebbe necessaria l’indicazione dell’argomento
all’ordine del giorno e la preventiva contestazione degli addebiti
all’interessato (cfr. in proposito Cass. N. 3490/69). Viceversa una simile
esclusione sarebbe legittima ove fosse stata preceduta dall’esclusione
dall’associazione ad opera di organo diverso dall’assemblea, qualora l’atto
costitutivo contenesse disposizioni in tal senso (cfr. Cass. N. 6725/88).
Giova, tuttavia,
ribadire che, sulla base di quanto a conoscenza, sembra essersi verificata una
mera esclusione dall’assemblea e detto comportamento deve essere considerato
certamente illegittimo. Le ipotesi qui formulate, secondo cui si potrebbe
evitare l’annullabilità della delibera di approvazione del bilancio nei casi
suindicati, attengono in realtà a una diversa situazione di fatto, in cui sia
(legittimamente) negato accesso all’assemblea a soggetto non più socio, in
quanto precedentemente escluso.
Quanto al diverso problema della applicazione delle norme dettate dal codice civile in tema di quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale, a parere dello scrivente, la scelta della normativa applicabile effettuata dal Consorzio è corretta. Come già si è evidenziato precedentemente, la Suprema Corte ha più volte avuto occasione di rilevare hce “le disposizioni in materia di condominio non sono estensibili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale” (cfr. Cass. N. 4199/84).
Nel caso di
specie, in realtà, a parere dello scrivente non esiste un condominio in senso
stretto, potendo al massimo parlarsi di una sorta di supercondominio (cui in
via generale, giova appena ricordarlo, si dovrebbe in ogni caso applicare la
disciplina prevista dal codice civile per il condominio, giusto l’orientamento
consolidato della giurisprudenza) tra i vari edifici con riferimento alla
strada privata esistente e alla rete di fognature già in essere. In proposito,
tuttavia, non si può fare a meno di osservare che, almeno con riferimento alla
strada, la sola circostanza che essa sia privata non può far automaticamente
conseguire che sia di proprietà comune a tutti i proprietari degli edifici,
essendo ipotesi tutt’altro che rara che essa sia mantenuta in proprietà
dall’originario costruttore o proprietario del terreno su cui gli edifici sono
stati realizzati. Resta dunque impossibile, sulla sola base degli elementi in
possesso, verificare l’eventuale esistenza di elementi comuni tali da
giustificare la qualificazione del complesso immobiliare cresciuto intorno alla
“Via Fiorita” quale supercondominio.
In ogni caso,
quand’anche si dovesse giungere a considerare esistente un supercondominio, a
parere dello scrivente, in conformità all’orientamento giurisprudenziale
succitato e in assenza di diversa disposizione contenuta nello statuto del
Consorzio, si deve escludere che si debba applicare la disciplina del
condominio, in quanto è elemento predominante la volontà dei proprietari
interessati alla realizzazione delle opere, che hanno liberamente scelto di dar
vita ad una diversa entità giuridica, che non può essere ricondotta al regime
della comunione. Diversamente opinando si finirebbe per violare il principio di
autonomia dei privati nel regolare i propri affari, perché gli si impedirebbe
di scegliere diversi strumenti giuridici per regolamentare situazioni quali
quella qui analizzata.
Ciò almeno con
riferimento alla realizzazione delle opere, in quanto non è dato sapere se lo statuto
del consorzio preveda anche la gestione delle stesse. Ove così non fosse, una
volta realizzate, esse darebbero certamente luogo ad una ipotesi riconducibile
allo schema della comunione dei diritti reali, restando poi da stabilire se
essa sia da riferire ad una mera comunione (come lo scrivente preferirebbe, pur
consapevole che la giurisprudenza costante riscontra in casi simili molto
spesso l’esistenza di un supercondominio) o ad un condominio sia pure atipico,
per così dire, in quanto le parti comuni si ridurrebbero a un tratto di
fognatura e ad una o due strade private. In questa ipotesi, tuttavia,
resterebbe da stabilire se, ove si parlasse di condominio, le norme di cui
all’articolo 1136 c.c. siano da considerarsi sempre ed in ogni caso inderogabili
o se sia possibile ipotizzare che l’unanimità dei condomini possa decidere di
dar vita ad una entità di superiore livello organizzativo, quale ad esempio un
consorzio, ed in questo caso scegliere di applicare in toto una disciplina del
tutto diversa da quella prevista per il condominio.
La questione
sarebbe meritevole di ampia trattazione, ma in questa sede sembra allo
scrivente superflua, in quanto il problema concreto era riferito all’assemblea
del Consorzio, presumibilmente per l’approvazione del bilancio in relazione
alla conclusione dei lavori, e, pertanto, come detto, devono applicarsi le
norme relative alle associazioni non riconosciute, a meno che lo statuto del
Consorzio medesimo non contenga specifiche previsioni sul punto.